Kira Sözleşmelerinde Döviz Yasağı

Sözleşmelerde TL zorunluluğu dönemi 85 Sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ile başlamıştır. 13 Eylül 2018 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar’da iki önemli değişiklik yapılmıştır. Buna göre Türkiye’de yerleşik bulunan kişilerin kendi aralarında yapacakları sözleşmelerde, sözleşme bedelleri döviz olamayacaktır. Ayrıca kira kontratlarındaki diğer ödeme yükümlülükleri de yabancı para olarak belirlenemeyecektir. Buna ek olarak bu bedeller sözleşmede dövize endeksli olarak karşılaştırılamayacaktır. İkinci nokta ise, 13 Eylül 2018 tarihinden önce döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak belirlenmiş sözleşme bedelleri ise sözleşmenin taraflarınca 30 gün içinde TL olarak değiştirilecektir. Hızlı bir şekilde yürürlüğe giren söz konusu değişiklik sadece genel hatları ile çok genel bir düzenleme içeriğinden hangi sözleşmelerin kapsam içinde veya dışında tutulacağı bilinmiyordu.

Sözleşmelerde Döviz Yerine TL

Bu belirsizliği gidermek ve hangi sözleşmelerin söz konusu değişiklik kapsamı dışında tutulacağı bir başka deyişle hangi tür sözleşmelerin döviz cinsi ile yapılabileceğini belirlemek adına yeni bir tebliğ yayınlanmıştır. Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara bağlantılı olarak çıkartılan söz konusu 2018-32/51 Sayılı Tebliğ, sözleşmelerde döviz cinsi veya dövize endeksli bedellerin TL’ye dönüşümü konusunda ayrıntılı düzenlemeler içermektedir. Söz konusu tebliğ tek tek hangi sözleşme türlerinde döviz cinsi bedelin kararlaştırılıp kararlaştırılamayacağını bir başka deyişle sözleşmede TL zorunluluğu kavramının hangi sözleşmeler için geçerli olduğunu göstermektedir. Ancak bu makalenin konusu sadece her tür TL sözleşme zorunluğu değil yalnızca kira sözleşmelerine yönelik TL düzenlemesidir.

Kira Sözleşmelerinde TL Zorunluluğu

13 Eylül 2018 tarihinden sonra gayrimenkul satış ve kira sözleşmelerindeki bedeller döviz olarak belirlenmeyecektir. 13.09.2018 tarihinden önce bedeli döviz olarak belirlenmiş sözleşmeler ise güncellenerek TL’ye dönüşüm sağlanacaktır. Eğer bir kira sözleşmesi söz konusu Karar değişikliğinden önce ve döviz olarak belirlenmişse, bu durumda sözleşmedeki kira bedelinin ilgili dövizin 2 Ocak 2018 tarihindeki TL karşılığı baz alınarak ve TL’ye dönüşüm yapıldığı tarihe kadar işleyen TÜFE aylık değişim oralarına baz alınıp artırılarak belirlenecektir. Eğer bir kira sözleşmesi, Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Kararın Geçici 8. maddesinin yürürlüğe girdiği tarihten önce akdedilmişse, döviz olarak belirlenen kira bedeli ilk 2 yıl (2018 ve 2019 yılları) tarafların üzerinde anlaşacağı bir TL bedeli olarak belirlenecektir. Kira bedelinin karşılıklı uzlaşma ile TL olarak belirlenmesi, kira sözleşmesinin kira bedeli ile ilgili kısmı değiştirilip yeniden yazılarak yapılabileceği gibi, mevcut kira sözleşmesine ek niteliğindeki bir protokol ile de yapılabilir.

Kira Bedelinin TL’ye Dönüşmesi

Ancak, eğer taraflar ilk 2 yıl boyunca uygulanacak TL kira bedeli konusunda karşılıklı bir uzlaşmaya varamaz ise, TL olarak belirlemenin yapıldığı kira yılının (2018) sonundan itibaren 1 yıl geçerli olmak üzere; belirleme tarihinden belirlemenin yapıldığı kira yılının sonuna kadar TÜİK’in açıklayacağı aylık TÜFE değişim oranları esas alınarak artırılması yoluyla belirlenir. Bir sonraki kira yılı (ikinci yıl) için sözleşmenin tarafları TL cinsinden kira bedeli konusunda yine karşılıklı mutabakata varılarak belirlenemez ise, bu durumda önceki kira yılında geçerli olan kira bedelinin (ilk yılki TÜFE’li kira bedeli) tekrar TÜFE aylık değişim oranları esas alınarak artırılması yoluyla belirlenir ve belirlenen TL cinsi kira bedeli bu söz konusu 2 yıllık sürenin sonuna kadar geçerli olur. Ayrıca kira sözleşmelerinde kira artış oranı ve ayrıca depozitonun iadesi de aynı şekilde TL üzerinden gerçekleşecektir.

Ancak ilgili tebliğ 2 yıllık geçiş sürecinin sonunda ne olacağına dair bir düzenleme içermemektedir. Şu durumda ilk 2 yıl uygulanacak mevzuat bu şekildedir. Ancak 3. ve sonraki yıllar için yeni mevzuat düzenlemesi beklenmelidir. Mevcut kira sözleşmelerini yukarıda belirtilen mevzuata uygun şekilde güncelleme veya yeniden düzenleme konusunda sözleşme avukatı olarak bizden danışmanlık hizmeti almak için iletişim sayfamızdaki telefon numarası ve email adresi üzerinden bize ulaşabilirsiniz.

Av. İlker ATAMER