Kira Artış Oranı

Kira artış oranı, bir kira sözleşmesinde, kira dönemi bitiminde ve kira sözleşmesinin yenilenmesi halinde kira bedelinin hangi miktarda veya oranda artırılacağını ifade eden bir kavramdır. Türkiye gibi enflasyonun olduğu ülkelerde kira oranı artışı için bir rakam belirlenmesi ekonomik koşulların dayattığı bir zorunluluktur. Ancak kira artış miktarı beraberinde birtakım hukuki uyuşmazlıklar da getirmektedir.

Kira Sözleşmelerinde Kira Artışı Nasıl Belirlenir?

Geçmişte kira sözleşmelerindeki kira artış yüzdesi ile ilgili birtakım kanuni düzenlemeler yapılmışsa da bunlar Anayasa Mahkemesince iptal edilmiştir. Mevcut durumda kural olarak sözleşme serbestisi çerçevesinde taraflar kira artış miktarı konusunda karşılıklı uzlaşma ile kira artış oranını belirlemekte ancak bazı durumlarda bunun kanunen bir üst sınırı bulunmaktadır. Şöyle ki eğer kira sözleşmesine konu yer iş yeri ise 2020 yılına kadar kira artışı oranı konusunda herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır ve sözleşme serbestisi çerçevesinde taraflar istediği oranda kira artış bedelini serbestçe belirleyebilir. Ancak konut kiralarında artış oranı konusunda kanuni bir üst sınır bulunmaktadır.

Borçlar Kanunu’na göre konut kiralarında kira bedelindeki artış oranı, bir önceki yılın 12 aylık ÜFE ortalaması oranını geçemeyecektir. Ayrıca döviz üzerinden yapılan kira sözleşmelerinde ise 5 yıl boyunca herhangi bir artış yapılamayacaktır.  Gerek bu kanuni düzenleme ve gerekse bu konudaki yerleşik Yargıtay ihtiyaçları nedeniyle uygulamada konut kiralamaları ya kira bedeli döviz olarak belirlenmekte ve sözleşmeye herhangi bir kira artış yüzdesi yazılmamakta ya da TL üzerinden sözleşme yapılıyorsa enflasyondan korunmak amacıyla kira artış oranı enflasyona yakın şekilde (%10 vb) ya da yıllık TEFE-TÜFE ortalaması olarak belirlenmektedir.

İşyeri Kiralamalarından Kira Artışı

Dolayısıyla iş yeri kiralarında kira artışı konusunda bir sınır olmamakla birlikte konut kiralamalarında, kira bedeli artış oranı konusunda yasal olarak bir üst limit vardır.  Bunun dışında esaslı şekilde değişen ekonomik koşullar ve aşırı ifa güçlüğü nedeniyle bazı istisnai durumlarda dava yolu ile kira bedelinin uyarlanması veya hakkaniyet çerçevesinde sözleşmedeki belirlenen orandan farklı şekilde artırılması da hukuken mümkündür.

Kira Artışı Miktarını Kabul Etmeyen Kiracının Tahliye Edilmesi

Ancak kiralayan ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açarsa bu durumda kiracı da davaya cevap verirken kiralayanın asıl niyetinin kendisini çıkartıp bir başkasına daha yüksek bedelle kiraya vermek istediğini ispatlamaya çalışabilir. Hatta eğer kiralayan, kiracıyı bu şekilde ihtiyaç nedeniyle tahliye ettikten sonra 3 sene boyunca gayrimenkulü mevcut kiracıdan başkasına kiraya veremeyeceği için kiracı konuyu takip edebilir ve tahliye sonrası başka kira sözleşmesi yapılması durumunda tazminat talep edebilir. Benzer şekilde yeniden inşa/imar gibi bir sebeple tahliye yapılmışsa bu durumda yine eski kiracının öncelikli kiralama hakkı vardır. Ancak eğer kiracı tahliye taahhütnamesi verdiyse bu durumda, kiralayan daha yüksek kira artışı yapabilmek adına kiracıyı tahliye etmek istese dahi kiracının buna karşı başvurabileceği fazla bir hukuki yol kalmayacaktır.

Av. İlker ATAMER