Gayrimenkul Avukatı

Gayrimenkul avukatı, taşınmaz hukuku ve gayrimenkul hukuku alanında uzmanlaşmış avukatları tanımlayan bir kavramdır. Bu terimin yerine kullanılan bir başka kavram is emlak avukatı ifadesidir. Gerek arsa  gerekse ev kaynaklı gayrimenkul davaları Türkiye’de en sık görülen dava türlerindendir.  Bunlarında başında ise tapu tescil ve tapu iptal davaları gelmektedir. Bunlar dışında kira ilişkilerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar da bu avukatların alanına girmektedir. Kira sözleşmelerinde kira artış oranı, tahliye taahhütnamesi ve depozitonun iadesi gibi konularda bu avukatların görev alanındadır. Tapu ve emlak davaları söz konusu olduğundan bu alanda uzmanlaşmış gayrimenkul avukatı ile çalışmak son derece önemlidir. Dolayısıyla bu alanda uzmanlığı ve tecrübesi olan bir avukat aramak en makul yoldur.

Emlak Avukatı ve Gayrimenkul Davaları

İnşaat sektörünün hızla gelişmesiyle maketten satışların yaygın olduğu bir dönem yaşanmıştır. Son 10 yılda satılan konut sayısı ile doğru orantılı olarak gayrimenkul hukuku uyuşmazlıkları ve davaları da son derece artmıştır. Geçmiş dönemde satılan konutların bazılarının maketten satılması gayrimenkul davalarını artırmıştır. Emlak avukatı olarak gözlemlediğimiz kadarıyla bu tür uyuşmazlıkların başında şunlar gelmektedir. Birincisi, müteahhit firmaların satış vaadi sözleşmesine rağmen inşaatları bitirmemesi ve alıcıya teslim etmemesi. İkincisi taahhütlerine uymayan kalitede veya özellikte konut inşa etmeleri. Üçüncüsü ise taahhüt ettikleri sürede konutları bitirememeleri. Dördüncüsü sözleşmede kararlaştırılan bedellerden başka ekstra ücretler talep etmeleri. Son olarak tapu ve kat mülkiyeti konularında yaşanan gecikmeler sebebiyle kat malikleri kurulunun oluşmaması ve ortak alanlarda kullanımı veya aidatlar konusunda yaşanan sıkıntılar gelmektedir.

Ev alırken nelere dikkat edilmeli?

Eğer sıfır ev satın alma durumu söz konusuysa gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği kritik önemdedir. Geçersiz bir satış vaadi sözleşmesi yapmak ev alma hayali kuran kişiler bakımından hayal kırıklığı yaratabilecektir. Dolayısıyla gayrimenkul avukatı tarafından hazırlanmamış veya incelenmemiş bir satış vaadi sözleşmesine imza atmak bazı durumlarda çok riskli olabilmektedir. Bu itibarla bir emlak avukatının, satın alınacak gayrimenkulün tapu kaydını araştırması yerinde olacaktır. Hatta avukatın gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini incelemesi ilerde doğabilecek hukuki uyuşmazlıkların önleyecektir. Ev satın alma sonrası yaşanan hukuki problemler başlıklı yazımızda belirttiğimiz türden hukuki sorunlar yaşanmaması için ev satın almadan öncesi titiz davranmak uygun olacaktır.

Satış vaadi sözleşmesinde neler dikkat edilmeli?

Ayrıca satış vaadi sözleşmesinde kullanılan ibare ve ifadelerindeki ayrıntılar son derece önemlidir. Satış vaadinde bulunan kişinin yükümlülüklerini düzenleyen maddelerdeki muğlak veya ucu açık ifadeler tehlikelidir. Zira, bu tür eksiklik ve boşluklar ileride açılacak tapu davasında gecikmelere veya sakıncalara yol açabilir. Dolayısıyla yüzbinlerce TL değerinde bir ev alırken imzalanacak sözleşmeyi bir gayrimenkul avukatının incelemesi uygun olacaktır.

Alınan taşınmazın tapu kaydı ile uyumunun kontrolü

Tapu kayıtlarında bilgisayar sistemine geçilmeden önceki süreçlerde hukuki problem çıkabilmekteydi. Örneğin, satış aşamasında gösterilen taşınmaz ile gerçek taşınmazın kayıtlarının farklı olması durumlar olabiliyordu. Nitekim, gösterilen taşınmazla tapu dairesinde satışı yapılan taşınmazın farklı olması geçmişteki hukuki problemlerden biriydi. Ancak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü‘nün bilgisayar sistemine geçmesi hatta bazı tapu dairelerinde online sisteme geçilmiş olması bu tür dolandırıcılık vakıalarını azalttıysa da buna benzer hukuki problemlerin İstanbul’da bile halen yaşandığını görüyoruz. Dolayısıyla ister arsa ister ev veya işyeri alırken öncesinde tapu kayıtlarının analizi önem taşımaktadır. Gerçekte gösterilen taşınmaz ile tapuda satılan taşınmazın uyuştuğunun teyidi gerekir. Ayrıca diğer olası sorunlara karşı kayıtların tapu dairesinden ve belediyeden kontrol edilmesi önemlidir. Bu konuda emlak hukuku uzmanı olan gayrimenkul avukatlarıyla çalışmasını tavsiye ediyoruz.

Av. İlker ATAMER